出品：新浪财经上市公司研究院
作者：大眼楼管/半隐
近期，路劲基建有限公司（下文简称“路劲”）公告了其前三季度经营数据，其中房地产业务累计销售额为205.42亿元。从半年报来看，长三角地区和渤海湾地区是公司房地产业务营收的主要部分，上半年销售额合计占比超过85%。而公司在渤海湾地区的土地储备占比与其销售情况有一定差距。上半年地产业务收入同比增长约27%的同时，毛利下滑达60%，增收不增利的情况也值得关注。
地产业务部分地区销售与土地储备不匹配 后续措施有待观察
从公司披露的上半年不同地区销售额来看，长三角地区、渤海湾地区、粤港澳大湾区和其他地区销售额分别为80.41亿元、54.04亿元、16.91亿元和0.51亿元，占别为52.95%、35.58%、11.13%和0.34%；去年同期以上4个区域的销售额分别为99.48亿元、34.63亿元、8.40亿元和0.89亿元，占别为69.37%、24.15%、5.86%和0.62%。参考下图不难发现，上半年长三角地区销量占比同比下降约23.68%，渤海湾地区同比上升约47.35%。长三角地区虽在销量和占比上在今年和去年同期均在首位，但渤海湾地区在销售情况下已成追赶之势。
结合土地储备面积来看，2023年上半年长三角地区、渤海湾地区、粤港澳大湾区和其他地区占别为50%、18%、7%和25%；而去年同期占别为50%、23%、7%和20%。根据公司披露，不考虑其他分部的土地储备，长三角地区占公司房地产业务分部土地储备约328万平方米的比例约占60%，较去年同期占比59%略有上涨。由此看来，渤海湾地区土地储备占比有所下降。同时，公司上半年分别在长三角地产和粤港澳大湾区拿地，最近一次在渤海湾地区拿地为去年在北京市以49%权益拿下的一块住宅用地。
今年9月份，路劲的一项收购公告同样值得关注，即公司通过间接全资附属公司北京隽投房地产开发有限公司（下文简称“北京隽投”），收购北京旭科置业有限公司（下文简称“北京旭科”）手中北京顺和仁义房地产开发有限公司（下文简称“目标公司”）51%的股权。其中旭辉控股（集团）有限公司间接拥有北京旭科99.6%的权益，目标公司由北京旭科及北京隽投分别直接持股51%及49%，目标公司的业务是开发销售北京顺义项目。本次收购完成后，目标公司将成为本公司间接全资附属公司。
在许多房企选择处置旗下资产、转让下属公司股份以盘活现金流时，公司反其道而行之，对目标销售区域的项目公司收购权益。根据公司解释，主要是由于北京市在9月份发布的利好购房政策，公司的董事认为，此举可***北京市房地产（包括北京顺义项目的未出售单位）的需求。通过提高在合作项目中的权益占比，这一定程度上也是公司逐步发展渤海湾地区等北方各地的表现之一。
综上来看，公司上半年就渤海湾地产的销售情况和土地储备情况存在一定程度的不匹配，后续如何进行配置和规划有待观察。
上半年增收不增利 穆迪下调评级
就公司房地产分部来看，公司上半年实现收入62.43亿港元，较去年同期的49.16亿港元，增加了13.27亿港元；但上半年的毛利为7.18亿港元，较去年上半年17.亿港元，同比降幅达60.04%。公司对此做出的解释是，去年同期结算了部分前期项目，成本有所下降，使得毛利率较高。
从整体净利润来看，今年上半年为-8.81亿港元，较去年同期的4.69亿港元，降幅达到了287.85%。除了毛利大幅下降外，“其他损失”的扩大也是主要原因之一。根据相关附注，应收贷款减值损失和应收合资企业款项减值损失合计5.02亿港元，不免使人担心公司的回款能力；而用作销售用途之已落成物业转移至投资物业所产生之公允值亏损上半年也达到了1.37亿港元，公司具体是由于去存量或是其他原因转换用途有待进一步观察。
细分到归母净利润，公司由去年上半年的0.85亿港元转盈为亏到今年上半年余额为-12.20亿港元，同比下降了13.05亿港元。除永续债持有人的损益外，少数股东收益为0.74亿港元，较去年同期的1.17亿港元，下降了0.43亿港元。少数股东盈利而母公司亏损、且降幅差距较大的背后，主要是由于公司多用合作开发的模式使得利润被划分。
截至6月30日，公司的短期有息负债余额为52.05亿港元，去年同期余额为127.52亿港元，同比降幅约为59.18%。上半年公司的银行结存及现金余额为71.37亿港元，去年同期余额为103.70亿港元，下降了32.33亿港元。主要是由于公司去年下半年偿还了一笔到期境内公司债及回购部分境外美元债券，并在上半年公司合计偿还72.59亿港元等值的贷款，其中包括一笔余额3.43亿美元的到期境外债券及境外银团贷款。截至今年上半年，公司的现金短债比为1.37，较去年同期增长0.56，说明公司的在手资金可以覆盖短期有息负债的部分。
穆迪在今年9月份将公司家族评级和该公司全资融资平台的有支持高级无抵押评级从“B1”下调至“B2”，将评级展望由“稳定”下调至“负面”。下调的主要原因是由于其市场地位和流动性缓冲的减弱，负面展望反映了其在债务资本市场的融资受限。上半年公司的银行及其他贷款余额为259.61亿港元，较去年同期下降108.98亿港元，后续融资通道和融资能力有待市场验证。
