来源：金融时报
“刚刚办完提前还款，我的房贷利率就降了，现在的心情就是十分后悔。”
家住安徽省合肥市的首套房贷负债人吴晴女士（化名）告诉《金融时报》记者，“年初我看到别人的房贷利率只有4.2%，心里特别不平衡，没想到从今年9月开始，我的房贷利率从5.53%降到了4.3%，早知道就不去提前还贷了。”
今年年初，提前还贷的“热潮”来势汹汹，给各家银行带来了不小的压力。目前，存量房贷利率调整政策实施已经一个月有余，“二套转首套”的存量房贷借款人也于10月25日起陆续享受了政策利好。从当下全国各地的情况来看， “提前还贷热”出现“退潮”了吗？
存量房贷利率下调
提前还贷正在逐步“降温”
去年以来，众多购房者密集加入“提前还房贷”的大军，银行相关业务量激增，并在今年年初达到了高点。当时，全国多地银行都出现了提前还贷“线上约不到，线下等消息”的情况。对此，家住北京市的林锋（化名）感受颇深。
“今年年初拿到年终奖后，我本来有过提前还贷的打算，但却发现手机银行没办法使用‘提前还款申请’功能，去线下咨询时被银行告知要排队3个月，还要交违约金，就作罢了。”林锋表示。
《金融时报》记者注意到，银行提前还贷的“热潮”自年初兴起以来一直未曾消退，直到政策对存量首套住房贷款作出相关调整。
8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（以下简称《通知》），明确按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。
《通知》发布后，包括国有六大行在内的多家银行陆续发布了存量首套房贷利率的调整细则。
“自从存量房贷利率调整细则出台以后，我们支行的提前还贷现象已有了很大的缓解。”北京地区某股份制银行的客户经理向《金融时报》记者透露，“如果您是今年年初的时候来我们行申请提前还款，至少要排队2个月才能办理。”
“办理40万元以下的提前还贷，您可以直接在网上进行预约，40万元以上需要来银行柜台进行线下办理。”建设银行北京地区某房贷经理也表示，“目前提前还款的人少多了，流程应该会很快，不过具体多能申请成功您还要和办理业务的支行进行确认。”
林锋的经历也印证了提前还贷的“退潮”。“10月20日，我又去银行申请了提前还贷，24日资金到账后，25日就可以划款了，整个流程实在太‘丝滑’了，有点出乎我的意料。”林锋告诉《金融时报》记者。
“二套转首套”调整开闸
为银行经营压力“松绑”
“从今年年初提前还贷的情况来看，办理相关业务的客户主要还是因为存量住房贷款利率偏高。”一位银行从业人员表示。
《金融时报》记者注意到，自2020以来，商业银行发放的部分住房贷款利率在6%以上，尽管2022年贷款市场报价利率（LPR）下降了三次，但部分存量房贷客户的贷款利率仍然维持在5%以上的高位。
根据人民银行最新统计数据，9月25日至10月1日，在存量首套房贷利率调降正式落地实施的首周，有98.5%符合条件的存量首套房贷利率完成下调，合计43万笔、21.7万亿元人民币。调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅0.73个百分点。
10月25日，在存量首套住房贷款利率的下调一个月后，各家银行又对符合“二套转首套”要求，以及此前用固定利率或基准利率定价的存量房贷利率统一进行了下调。
“25日当天，中国银行一共调整了7.23万户，平均利率下调76个基点，高于中行首套房贷利率调整幅度。” 中国银行总行消费金融部住房金融团队主管尹鹏表示。
人民银行货币政策司司长邹澜在日前召开的新闻发布会上表示，“老百姓普遍反映，存量房贷利率降低，明显减少了利息负担，降低了提前还贷的动力。特别是对前期在利率较高时购房的工薪阶层和个体工商户，效果尤为明显。”
在业内人士看来，存量房贷利率下调，不仅减少了借款人的房贷利息支出，还可以平滑提前还贷给商业银行带来的经营压力，留住优质的房贷客户。
谈及按揭提前还款给银行带来的影响，建行首席财务官生柳荣在该行2023年第三季度业绩说明会上表示，“存量房贷利率下调对于提前还款趋势有一定的缓和作用，9月当月提前还款规模环比下降7.2%。”
在杭州银行副行长陈岚看来，“降低存量首套住房贷款利率会对银行短期营收带来一定影响，但考虑到多重房贷利好政策对房地产市场的***作用所带来的按揭市场容量提升，以及降首套房贷利率将缓解提前还贷潮，缓和银行盈利能力和资产重新配置所面临的压力，并且可以在一定程度上压缩违规使用经营贷、消费贷来置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。”
提前还贷仍未“熄火”
借款人该如何安置“钱袋子”？
在调降存量首套房贷利率的政策利好之下，大部分借款人选择了终止提前还贷，然而在近期，也有部分房贷客户将提前还款提上了日程。
“房贷利率降了，但我还是选择提前还贷，不想再给银行打工了。”家住广东省的王先生坦白道，“在我每月还房贷的金额中，有三分之二都是利息，而提前还贷还的是本金，这样不仅减少了贷款金额，还能减少利息支出。”
“现在的银行存款和理财产品根本跑不赢的房贷利率了，股票和基金的波动又比较大，不如将投资的钱用来提前还贷。”另一位来自北京的房贷借款人告诉《金融时报》记者，近几年，他眼看着理财产品收益率与“高高在上”房贷利率逐步渐行渐远。
存量房贷利率降了，借款人到底还该不该提前还贷？对于有提前还贷打算的客户，又该如何在存款和还贷之间找到一个平衡？
对此，易居研究院研究总监严跃进表示，“调整后，房贷利率已处于低位，对于存量房贷利率从高位降至4.2%甚至更低的购房者来说，建议合理运用好存量房贷利率调整政策，做好资金规划，进行稳定偿还房贷的操作。”
“对于还贷是否合理，我个人倾向于取决于个人资金实力，基于个人日常收支是否平衡，在剔除基本开支和常规偿还贷款支出后，能否预留令自己‘感到舒服’的余钱，相当于企业层面讨论的现金流是否‘充裕’。”原植信投资研究院资深研究员马泓受访时建议。
在克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓看来，提前还贷都只有在贷款的早期才有节省利息的意义。“当等额本息已还期数超过贷款周期的1/2、等额本金已还期数超过贷款周期的1/3，这个时候剩余要付的利息都已经所剩不多，提前还贷意义不大。”肖文晓表示。
